Comprar obra nueva en España: de la reserva a las llaves
Comprar obra nueva en España sigue un calendario de reserva, contrato privado, pagos anticipados, terminación y escritura. Desde la licencia de edificación, las cantidades anticipadas deben quedar cubiertas por aval o seguro conforme a la disposición adicional primera de la LOE. La responsabilidad por defectos se distribuye en plazos de un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para estructura.
Comprar obra nueva no se parece a comprar una vivienda usada. La operación se prolonga durante meses o años, los pagos siguen el ritmo de la obra y las garantías legales son distintas. Esta guía recorre el proceso paso a paso, desde la reserva inicial hasta el día en que recibe usted las llaves, con los documentos, los plazos y los derechos que la normativa española reconoce al comprador. Las cifras orientan; los plazos contractuales concretos los fija cada promotor en su contrato.
Qué se considera obra nueva y por qué importa fiscalmente
En términos fiscales, la primera entrega es normalmente la realizada por el promotor cuando ha terminado la construcción o rehabilitación. No basta con que la vivienda parezca nueva o no haya cambiado antes de propietario: la Ley 37/1992 contempla excepciones, entre ellas determinados usos continuados durante dos años o más. La clasificación debe comprobarse con el historial del inmueble.
En Península y Baleares, la primera entrega de vivienda tributa normalmente por IVA al 10 %, o al 4 % en determinados supuestos de vivienda protegida. El IVA no se aplica en Canarias, Ceuta ni Melilla; en Canarias debe revisarse el IGIC que corresponda.
Confirme por escrito si el precio incluye impuestos. El AJD de la compraventa depende de la comunidad autónoma: no hay una franja nacional del 1,5 % al 2 %. Además, el IVA de los anticipos se devenga cuando el promotor cobra las cantidades a cuenta; no se espera a la escritura para todo el impuesto.
Los detalles de fiscalidad —ITP por CCAA, AJD, plusvalía y gastos recurrentes— se tratan en la guía de los gastos de compra y los impuestos. Esta guía se centra en los hitos del proceso, no en el desglose económico final.
Reserva, arras y contrato privado de compraventa
La reserva identifica la vivienda y puede retirarla del mercado durante el plazo pactado. Antes de pagar, deben quedar escritos el importe, su imputación al precio y las condiciones de devolución o pérdida. No todas las reservas tienen las mismas consecuencias cuando una de las partes se retira.
Después puede firmarse un contrato de arras o directamente el contrato privado de compraventa. Cuando se pactan expresamente arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas. No debe atribuirse automáticamente ese efecto a cualquier anticipo. El contrato debe identificar el precio total, las calidades, la entrega, los pagos y las consecuencias del incumplimiento.
Si necesita hipoteca, negocie antes de firmar una condición de financiación: importe mínimo, plazo para obtenerla, pruebas exigidas de denegación y procedimiento de devolución. La negativa de un banco no libera automáticamente al comprador; los efectos dependen de lo acordado y del derecho aplicable.
La protección legal de anticipos durante la construcción se regula en la disposición adicional primera de la LOE, no en el Real Decreto Legislativo 1/2007. Desde la licencia de edificación, el promotor debe garantizar los anticipos mediante seguro de caución o aval solidario, incluidos los impuestos aplicables y los intereses legales, y recibirlos en una cuenta especial. Antes de transferir, pida el documento individualizado y compruebe comprador, vivienda, importes y entidad garante.
Calendario de pagos por hitos de obra
El contrato establece las fechas o los hitos de pago. No existe un reparto porcentual legal único para todas las promociones: compruebe el importe de reserva, los anticipos durante la obra y el saldo pendiente para la entrega.
Para cada vencimiento, anote qué documento acredita el hito, cuánto debe pagar, qué IVA corresponde y qué garantía protege el anticipo. No dé por alcanzado un hito contractual solo porque haya recibido fotografías de la obra.
Revise también la fecha de entrega pactada, las posibles prórrogas y las consecuencias de incumplirla. La disposición adicional primera de la LOE prevé la rescisión y devolución de los anticipos protegidos con impuestos e intereses legales, o una prórroga documentada, en los supuestos contemplados por la norma. Los requisitos de reclamación y los plazos deben revisarse con un abogado.
Si paga desde otra moneda, incluya las comisiones y el tiempo de transferencia en el calendario, sin confundirlos con el precio o los impuestos de la vivienda.
Garantías legales: LOE, seguro decenal y plazos
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) define la responsabilidad de los agentes por daños materiales en la obra nueva.
El artículo 17 establece tres plazos contados desde la recepción de la obra: un año para defectos de ejecución que afecten a terminación o acabado; tres años para defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad; y diez años para defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad. El artículo 18 fija un plazo de prescripción de dos años desde que se produzcan los daños para las acciones de responsabilidad previstas en el artículo anterior, sin perjuicio de posibles acciones contractuales.
La garantía decenal por daños estructurales es obligatoria para edificios cuyo destino principal sea vivienda, con la excepción y condiciones específicas previstas para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Antes de la escritura, el comprador debe obtener la documentación aplicable y confirmar con su abogado qué coberturas están constituidas.
Documente cualquier defecto, fecha y comunicación por escrito. El libro del edificio reúne el proyecto ejecutado, el acta de recepción, los agentes intervinientes y las instrucciones de uso y mantenimiento.
Licencias, cédulas y certificado energético en la entrega
Antes de aceptar la entrega, confirme que existe la licencia de primera ocupación, declaración responsable o documento equivalente exigido por la normativa autonómica y municipal. La disposición adicional primera de la LOE incluye la falta de ese documento entre los supuestos contractuales que deben contemplar la devolución de anticipos e intereses legales cuando proceda.
El nombre, el procedimiento y los efectos del documento varían por comunidad autónoma y municipio. Por eso no basta una afirmación comercial del promotor: pida copia, verifique su estado con el ayuntamiento y encargue a su abogado la revisión de las condiciones de escritura, ocupación, suministros y financiación.
El certificado energético, regulado por el Real Decreto 390/2021, es obligatorio en la venta y debe entregarse al comprador. Tras la escritura, quedan las altas o cambios de suministros y, cuando corresponda, las gestiones con la comunidad de propietarios.
Hipoteca de obra nueva y subrogación del promotor
La hipoteca de obra nueva tiene dos vías. La primera es contratar una hipoteca propia con el banco que el comprador elija. La segunda es subrogarse en la hipoteca que el promotor firmó con su entidad para financiar la promoción.
La subrogación requiere la aprobación del banco. El comprador asume la parte correspondiente del préstamo y sus condiciones, salvo que se acuerde modificarlas. Puede existir una comisión de subrogación de deudor si se pactó. No presuponga que el trámite será más rápido, que no hará falta actualizar la tasación o que no podrá negociar cambios: solicite una oferta escrita para su operación.
Compare ambas opciones con sus tipos, plazos, productos vinculados, comisiones y costes totales. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el prestamista asume la gestoría, la notaría de la escritura hipotecaria y la inscripción de la garantía; el prestatario paga la tasación y las copias que solicite. El AJD de la escritura del préstamo corresponde al prestamista conforme a su normativa tributaria. Esto no elimina los gastos propios de la compraventa.
La condición de financiación del contrato de compra debe precisar cuándo puede resolverse y cómo se devuelven los anticipos. Una denegación bancaria no produce por sí sola la devolución: revise el importe, los plazos y las pruebas exigidas por la cláusula antes de comprometerse.
Para una comparación más amplia entre hipoteca propia y subrogada, así como las condiciones específicas para no residentes, consulte la guía de hipoteca para no residentes.
Diferencia entre obra nueva y vivienda usada
La obra nueva y la vivienda usada se diferencian en aspectos que van más allá del precio. La fiscalidad, las garantías, las calidades documentadas y el plazo de uso modifican el cálculo total de la operación.
En una compra sobre plano, la vivienda se contrasta inicialmente con los planos y la memoria de calidades. La fecha de entrega y el resultado terminado deben verificarse con el contrato y la documentación del proyecto. Una vivienda nueva ya terminada puede tener otro calendario; no hay una espera media aplicable a todas las compras.
En una reventa puede inspeccionarse el estado existente, pero la posesión depende de lo pactado. Comprar de segunda mano tampoco significa quedarse sin protección legal: además de los derechos que puedan derivarse del contrato y del Código Civil, un adquirente posterior puede conservar acciones de la LOE dentro de los plazos aplicables. La reventa no reinicia esos plazos.
Compare el impuesto de la operación, el estado real, el certificado energético, la fecha de posesión y la documentación de garantías. Ninguno de esos elementos debe deducirse únicamente de la etiqueta «nuevo» o «usado».
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto pago al comprar obra nueva?
En Península y Baleares, la primera entrega de vivienda suele pagar IVA al 10 % y AJD regional; determinadas viviendas protegidas tributan al 4 %. Canarias, Ceuta y Melilla quedan fuera del IVA. El IVA de los anticipos se devenga al cobrarlos, no únicamente en la escritura.
¿Qué pasa si el promotor entrega con retraso?
Revise la fecha pactada, las prórrogas y los remedios del contrato. La disposición adicional primera de la LOE contempla, en sus supuestos, rescindir y recuperar anticipos protegidos, impuestos e intereses legales, o acordar una prórroga. Un abogado debe comprobar el procedimiento de reclamación y sus plazos.
¿Qué cubre el seguro decenal de la obra nueva?
La garantía decenal cubre determinados daños estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio. La LOE la exige para edificios destinados principalmente a vivienda, con una excepción y condiciones para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Compruebe la póliza o garantía y sus fechas.
¿Qué es la subrogación de hipoteca del promotor?
Es asumir la parte del préstamo promotor correspondiente a la vivienda, con aprobación del banco. Se mantienen sus derechos y obligaciones salvo modificación acordada; puede existir una comisión pactada. Compare la oferta con una hipoteca nueva y confirme la tasación necesaria, sin dar por hecho un ahorro o una exención de tasación.
¿Cuál es la diferencia entre arras y contrato privado de compraventa?
Si se pactan expresamente arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite desistir al comprador perdiéndolas y al vendedor devolviéndolas duplicadas. No todo anticipo tiene ese efecto. El contrato privado debe concretar precio, calidades, pagos, entrega, incumplimientos y cualquier condición de financiación acordada.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
Es uno de los documentos que pueden acreditar la aptitud de la vivienda para la ocupación. Según la comunidad y el municipio puede existir licencia, declaración responsable u otro documento equivalente. Pida la documentación oficial y confirme con su abogado sus efectos sobre ocupación, escritura, suministros y financiación.
¿Cómo se devuelve el dinero si no se concede la hipoteca?
Depende de la condición de financiación pactada y del derecho aplicable. La cláusula debe indicar el importe, el plazo, las pruebas de denegación y cómo solicitar la devolución. No dé por supuesto que la negativa de un banco cancela la compra o devuelve automáticamente los anticipos.
¿Qué es el libro del edificio?
Es el documento que recopila el proyecto, las instrucciones de uso y mantenimiento, las garantías y los planos finales de la vivienda. Lo entrega el promotor en la recepción de la obra. Conserva validez durante toda la vida útil del edificio.
Comprar obra nueva en España es un proceso largo pero predecible cuando el contrato fija con claridad el calendario de pagos, las garantías y las condiciones de financiación. Pedir copia del aval bancario sobre las cantidades anticipadas y revisar la cláusula de financiación condicionada antes de firmar arras evitan la mayoría de los problemas posteriores.
Fuentes
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE)
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA — tipo reducido del 10 % en obra nueva
- Código Civil, artículo 1454 — arras
- Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación (CTE)
- Real Decreto 390/2021, certificación energética de edificios
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- AEAT — primera entrega de vivienda: IVA o ITP
- Banco de España — subrogación en el préstamo promotor
- ITP y AJD, artículo 29 — sujeto pasivo del préstamo hipotecario