Hipoteca para comprar vivienda en España: obra nueva y no residentes

La hipoteca en España financia habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación para residentes y entre el 60 % y el 70 % para no residentes. La obra nueva permite subrogarse en la hipoteca del promotor o contratar una propia con otro banco. Los tipos disponibles son fija, variable y mixta. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario reasignó al banco la mayoría de los gastos de constitución, salvo la tasación.

Esta guía resume cómo funciona la hipoteca para comprar vivienda en España con dos audiencias en mente: el comprador de obra nueva que evalúa subrogarse en la hipoteca del promotor o contratar una propia, y el comprador no residente con condiciones más conservadoras. Incluye tipos disponibles, LTV típico, gastos según la Ley 5/2019, vinculaciones y comisiones que distorsionan la comparación, y un cálculo orientativo a tipo fijo. Las condiciones reales varían por entidad y por momento; conviene comparar al menos tres ofertas vinculantes por escrito antes de firmar.

Tipos de hipoteca: fija, variable y mixta

La banca española ofrece tres modalidades de hipoteca residencial. La hipoteca a tipo fijo aplica el mismo interés durante toda la vida del préstamo y aporta certidumbre sobre la cuota mensual. La hipoteca a tipo variable se referencia al euríbor más un diferencial fijo y se revisa habitualmente cada doce meses. La hipoteca mixta combina un tramo inicial a tipo fijo (entre cinco y quince años, según la oferta) y el resto a tipo variable.

La elección depende del perfil del comprador y de la perspectiva sobre la evolución del euríbor. Una hipoteca fija paga una prima frente al variable a cambio de eliminar incertidumbre; una variable se beneficia cuando el euríbor baja pero asume el riesgo si sube. La mixta intenta equilibrar ambos perfiles.

El Banco de España publica trimestralmente los tipos medios contratados por las entidades, lo que permite verificar si la oferta recibida está alineada con el mercado en el momento de la firma. Para 2025, los tipos varían sensiblemente entre entidades y entre tramos de plazo y LTV; consultar la última publicación de tipos efectivos es la única forma fiable de comparar.

LTV típico: residentes vs no residentes

El loan-to-value (LTV) es la proporción del valor de tasación que el banco financia. Para compradores con residencia fiscal en España y vinculación laboral local, el LTV típico es del 80 % sobre el valor más bajo entre tasación y precio de compra. La aportación inicial del comprador cubre, por tanto, el 20 % restante más los gastos de compra.

Para compradores no residentes, las condiciones son significativamente más conservadoras. El LTV típico se sitúa entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación. La aportación inicial sube al 30 %–40 % del precio más los gastos de compra, lo que significa para una compra de 300.000 € un desembolso inicial cercano a los 130.000 €.

El banco exige justificación detallada del origen de fondos, ingresos demostrables (tres últimas nóminas o equivalente fiscal, declaración del país de residencia), historial bancario reciente y, habitualmente, vinculaciones con la entidad como domiciliación de pagos, contratación de seguros del hogar o aportación a planes de pensión.

El proceso completo de compra siendo no residente —NIE, cuenta bancaria, transferencia internacional, fiscalidad recurrente— se desarrolla en la guía de comprar vivienda siendo extranjero.

Hipoteca de obra nueva y subrogación del promotor

En obra nueva, el comprador tiene dos vías de financiación. La primera es contratar una hipoteca propia con el banco que elija. La segunda es subrogarse en la hipoteca que el promotor ya firmó con su entidad para financiar la promoción.

La subrogación tiene ventajas operativas. El banco ya conoce el proyecto, la tasación está hecha y vigente, los gastos de constitución se reducen porque el préstamo ya existe, y la operación se cierra más rápido. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario asignó al banco la mayoría de los gastos hipotecarios (gestoría, notaría, registro, AJD), salvo la tasación cuando se requiera una nueva. Esta atribución legal hace la subrogación particularmente eficiente desde el punto de vista del coste.

La contrapartida es que las condiciones del préstamo subrogado son las que el promotor pactó con su banco: el comprador no las negocia desde cero. Si el tipo de interés del préstamo del promotor está por encima del que se podría obtener en el mercado actual, una hipoteca propia con otro banco puede salir más barata pese a los gastos adicionales. Conviene comparar tipo, plazo, vinculaciones y comisiones de cancelación antes de decidir.

El proceso completo de obra nueva, con sus calendario de pagos por hitos y las garantías legales, se desarrolla en la guía de el proceso de obra nueva.

Tasación, gastos y la Ley 5/2019

La tasación es la valoración independiente del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El banco la exige antes de aprobar la operación y determina el valor sobre el que se calcula el LTV. Su coste se sitúa habitualmente entre 250 € y 500 € para una vivienda media y, según la Ley 5/2019, lo paga el cliente.

El resto de gastos de constitución cambió radicalmente con la Ley 5/2019. Antes de junio de 2019, la mayoría se cargaba al comprador. La nueva norma asignó al banco: AJD, gestoría, notaría (escritura de hipoteca), registro de la hipoteca y copia de la escritura para el banco. El cliente paga la tasación y la copia de la escritura para sí mismo. Este reparto se aplica a todas las hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor de la ley, incluidas las subrogaciones.

Los gastos previos a la firma incluyen la comisión de apertura cuando la entidad la cobra (las hay que la han eliminado), las primas anuales de los seguros vinculados (hogar y, en algunos casos, vida) y las comisiones por amortización anticipada, reguladas y limitadas por la propia Ley 5/2019.

Para el desglose completo de los gastos de la compra del inmueble (impuestos, notaría de la escritura de compraventa, registro de la propiedad), la guía de los gastos de compra ofrece el detalle.

Cálculo orientativo: hipoteca de 200.000 € a tipo fijo

El siguiente cálculo ilustra una hipoteca de 200.000 € a tipo fijo del 3,25 % a 25 años, valor típico de mercado para residentes con buen perfil en 2025. La cifra es orientativa: el tipo real depende de la entidad, del LTV concreto, del plazo elegido y de las vinculaciones contratadas.

Vinculaciones, comisiones y cómo comparar ofertas

Las vinculaciones son productos adicionales que el banco exige u ofrece bonificar el tipo. Las habituales son seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, tarjeta de crédito con consumo mínimo y nómina o pensión domiciliada. Cada vinculación contratada reduce el tipo nominal en una cantidad fija (habitualmente entre 0,05 y 0,40 puntos por producto), pero aumenta el coste anual del cliente vía las primas y consumos asociados.

El cálculo realista consiste en sumar el coste anual de cada vinculación (prima del seguro, aportación al plan, comisión de la tarjeta) y compararlo con la rebaja del tipo aplicada al saldo pendiente. Para una hipoteca de 200.000 €, una rebaja del 0,2 % anual representa unos 400 € el primer año y va decreciendo a medida que el capital amortiza. Si la prima del seguro vinculado supera la rebaja, la vinculación deteriora la oferta efectiva.

Las comisiones a vigilar son tres. La comisión de apertura, que la entidad puede cobrar sobre el capital prestado y que la Ley 5/2019 limita a un único cargo por todos los conceptos de constitución; algunas entidades la han eliminado completamente, otras la mantienen entre el 0,5 % y el 1 % del capital. La comisión por amortización anticipada, también limitada por la Ley 5/2019: máximo del 2 % en los primeros diez años para hipotecas a tipo fijo, máximo del 0,15 % en los primeros cinco años para variable. La comisión por subrogación a otro banco, que paga el cliente cuando cambia su hipoteca de entidad.

La TAE recoge el efecto conjunto de tipo nominal, comisiones y vinculaciones. Comparar TAE entre ofertas es la única forma fiable de saber cuál sale más barata en términos efectivos. Pedir la oferta vinculante por escrito a cada entidad y revisarla con un broker independiente o un asesor financiero antes de firmar evita la mayor parte de los errores de comparación.

Errores frecuentes al contratar hipoteca

Cinco errores aparecen con regularidad en la firma de hipoteca para vivienda en España.

El primero es comparar solo el tipo nominal. Dos hipotecas al mismo tipo pueden tener TAE muy distintas según las vinculaciones exigidas (seguros, planes, tarjetas), las comisiones de apertura y las comisiones de amortización. La TAE incluye estos costes y permite la comparación real.

El segundo es asumir que la subrogación de la hipoteca del promotor es siempre la opción más barata en obra nueva. La Ley 5/2019 redujo los gastos de hipoteca propia, lo que estrecha la ventaja de coste de la subrogación cuando el tipo del promotor está por encima del mercado.

El tercero es no acreditar el origen de fondos antes de pedir la oferta. La normativa de prevención de blanqueo exige documentación de origen para la aportación inicial. Sin ella, la oferta puede demorarse semanas.

El cuarto es firmar arras sin cláusula de financiación condicionada. Si el banco no concede la hipoteca tras firmar arras y la cláusula no figura, las cantidades entregadas pueden perderse.

El quinto es ignorar la diferencia entre tipo de interés y TAE. La cuota mensual depende del tipo nominal; el coste total de la operación depende de la TAE.

La hipoteca correcta no es la del tipo más bajo, sino la que mejor combina TAE, vinculaciones razonables, comisiones de cancelación moderadas y plazo ajustado al horizonte vital del comprador. Comparar al menos tres ofertas y revisar la simulación con detalle antes de firmar evita la mayor parte de los problemas posteriores.