Gastos de comprar vivienda en España en 2026: impuestos y ejemplo
Los gastos de comprar vivienda en España dependen de si es nueva o usada y de la comunidad autónoma. En Península y Baleares, la primera entrega de vivienda paga normalmente IVA al 10 % más AJD; una reventa ordinaria paga ITP. En la Comunidad Valenciana, el tipo general de ITP es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 y del 11 % si el inmueble supera 1.000.000 €. Notaría, registro, gestoría y asesoramiento se calculan aparte.
Comprar una vivienda nueva en España implica más gastos que el precio que figura en el folleto del promotor. Esta guía resume los impuestos, los honorarios notariales y los costes recurrentes que pagará usted en una operación estándar, con un ejemplo de 300.000 € en la Comunidad Valenciana. Las cifras orientan: el porcentaje exacto cambia por comunidad autónoma, por año fiscal y por las particularidades de cada compra. Antes de firmar, conviene confirmar cada partida con su asesor fiscal y el notario.
Qué incluye el coste real de comprar vivienda en España
El precio anunciado no es el desembolso completo. El cálculo empieza por la comunidad autónoma, el tipo de entrega y la base imponible aplicable: en Península y Baleares, la primera entrega de vivienda soporta normalmente IVA al 10 % y AJD, mientras que una reventa ordinaria paga ITP. Después se añaden notaría, registro, gestoría o asesoramiento independiente y, si existe financiación, los costes que correspondan al comprador.
El AJD y el ITP son autonómicos, por lo que una cifra nacional única puede inducir a error. Si compra obra nueva, revise también el proceso de obra nueva, porque el contrato puede distribuir pagos durante la construcción.
Los tipos regionales y el reparto legal de gastos que se indican aquí se comprobaron el 8 de septiembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas. Antes de presupuestar o firmar arras, confirme el tipo y las reducciones aplicables al inmueble y a su perfil en la administración tributaria autonómica.
IVA o ITP: cuándo paga cada uno
La distinción entre IVA e ITP depende del vendedor y de la historia de la entrega, no solo de que la vivienda se anuncie como nueva. En Península y Baleares, la primera entrega de una vivienda terminada por el promotor está normalmente sujeta a IVA al 10 %; determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública tributan al 4 %. La Ley 37/1992 contempla excepciones a la primera entrega, por ejemplo por el uso previo continuado del inmueble.
Una reventa ordinaria entre particulares paga ITP. Las segundas entregas realizadas por empresarios suelen estar exentas de IVA y tributar por ITP, aunque existen supuestos especiales que requieren revisión fiscal.
El IVA no se aplica en Canarias, Ceuta ni Melilla. En Canarias debe comprobarse el IGIC correspondiente a la operación, con sus tipos y posibles beneficios propios; no traslade automáticamente el IVA peninsular a una compra en las islas.
En una primera entrega sujeta a IVA, la escritura de compraventa normalmente devenga también la cuota variable de AJD. Esa cuota no se añade a una compraventa ordinaria que ya tributa por TPO, la modalidad del ITP aplicable a transmisiones onerosas. El tipo y la base de cada impuesto deben verificarse por separado: no basta con multiplicar siempre el precio anunciado.
ITP por comunidad autónoma
El ITP es el impuesto con mayor variación territorial. La tabla resume tipos generales de referencia revisados para 2026; no incorpora todos los tramos ni reducciones.
En la Comunidad Valenciana, la Ley 5/2025 fija desde el 1 de junio de 2026 un tipo general del 9 % y un 11 % cuando el valor del inmueble supera 1.000.000 €. Cada comunidad mantiene supuestos reducidos y reglas propias. Confirme el cálculo aplicable antes de cerrar el contrato de arras.
AJD, notaría, registro y gestoría
El AJD grava la escritura pública en una compra de obra nueva al tipo fijado por la comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana, el tipo general de la categoría correspondiente es del 1,4 % para hechos imponibles desde el 1 de junio de 2026. La notaría y el registro aplican aranceles regulados cuyo importe final depende del valor y de la complejidad documental.
La gestoría no es obligatoria por ley para una compra al contado, aunque puede encargarse de la liquidación de impuestos y de la presentación registral. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la gestoría de la escritura hipotecaria corresponde al prestamista. Una gestión de la compraventa que usted encargue por separado es otra partida. Solicite un desglose que no mezcle ambos actos.
Para presupuestar, pida una provisión de fondos desglosada al notario, al registro, a la gestoría y al asesor independiente. Así evita convertir rangos orientativos en una promesa sobre el coste final.
Coste real para una compra de 300.000 €
El desglose compara una compra de 300.000 € en la Comunidad Valenciana. La columna de obra nueva aplica IVA y el tipo general de AJD vigente desde el 1 de junio de 2026; la de vivienda usada aplica el tipo general de ITP vigente desde esa fecha. El ejemplo supone que 300.000 € es la base aplicable de cada impuesto y que no hay reducciones: si el valor de referencia u otra regla legal exige una base mayor, el resultado cambia.
La tabla separa los impuestos, que pueden calcularse con los tipos del ejemplo, de notaría, registro, gestoría y asesoramiento, que requieren una provisión individualizada. Si financia la compra, añada la tasación y cualquier comisión de apertura pactada. La Ley 5/2019 asigna al prestamista los gastos de la escritura hipotecaria indicados por la norma, pero no elimina todos los costes del comprador. Si compra como no residente, revise la hipoteca para no residentes.
Gastos recurrentes después de comprar
Comprar la vivienda no cierra la cuenta. Desde la entrega pueden comenzar gastos de comunidad, suministros y seguros; el calendario de cada impuesto debe revisarse por separado.
El IBI es un impuesto municipal. Para inmuebles urbanos, el artículo 72 de la Ley de Haciendas Locales establece un margen general del 0,4 % al 1,1 %, con incrementos y otras reglas permitidos por la propia ley. La cuota se obtiene aplicando el tipo a la base liquidable y descontando las bonificaciones que procedan: no es una tarifa uniforme para zonas costeras. Pida el último recibo y consulte la ordenanza municipal. Las tasas de residuos también dependen de la regulación local.
Las cuotas de comunidad dependen del presupuesto aprobado y de las reglas de reparto del edificio. Solicite el presupuesto, los últimos recibos y las derramas acordadas; tener piscina, jardín o ascensor no permite deducir una cuota mensual fiable.
Si no es residente fiscal en España, revise las obligaciones de IRNR y modelo 210 según el uso de la vivienda, los periodos de alquiler o uso propio y su situación. Encontrará una introducción en la guía de comprar vivienda siendo extranjero. Para agua, electricidad, gas o internet, solicite a cada proveedor el coste real de alta, cambio de titular o nueva conexión; no hay un límite conjunto de 200 € aplicable a todas las viviendas.
Errores frecuentes al presupuestar
Al revisar el presupuesto, compruebe estas cuatro partidas por separado.
El primero es olvidar el AJD en obra nueva. No está incluido en el IVA. En el ejemplo valenciano de esta guía, una base de 300.000 € al tipo general del 1,4 % da 4.200 € de AJD; no existe una horquilla única de 4.500 € a 6.000 € válida para toda España.
El segundo es confundir quién responde de la plusvalía municipal con quién asume un coste en el contrato. En una compraventa onerosa, el contribuyente es normalmente el vendedor. Si este es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente. Un pacto privado de reparto no cambia las obligaciones frente a la Administración; revise el caso con su asesor antes de firmar.
El tercero es omitir el IBI del ejercicio de la compra. Compruebe el recibo y cómo se ha previsto repartir económicamente ese gasto entre vendedor y comprador.
El cuarto es cargar al comprador todos los gastos de gestoría por el mero hecho de haber hipoteca. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la gestoría del préstamo la paga el prestamista. Mantenga separados los encargos de gestión de la compraventa, la tasación y las comisiones pactadas que correspondan.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España aparte del precio?
No hay un porcentaje único. En el ejemplo de 300.000 € en la Comunidad Valenciana, sin reducciones y con esa misma base imponible, los impuestos son 34.200 € en obra nueva o 27.000 € en una reventa al tipo general. Añada las provisiones de notaría y registro, los servicios que contrate y los gastos de financiación que le correspondan.
¿Pago IVA o ITP cuando compro obra nueva?
En Península y Baleares, la primera entrega de vivienda por el promotor suele pagar IVA al 10 % y AJD regional; ciertas viviendas protegidas tienen IVA al 4 %. Una reventa ordinaria paga ITP. Canarias, Ceuta y Melilla quedan fuera del IVA y requieren comprobar su fiscalidad propia.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una compraventa onerosa, el contribuyente es normalmente el vendedor. Si vende una persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente. Un pacto privado sobre quién soporta el coste no modifica las obligaciones frente a la Administración. Confirme la liquidación municipal aplicable.
¿Cuánto se paga de notaría y registro al comprar?
Notaría y Registro de la Propiedad aplican aranceles regulados. La factura depende del valor, del documento, de las actuaciones y de las copias solicitadas. Pida una provisión desglosada para la operación; las cifras orientativas no sustituyen ese cálculo.
¿Cuánto es el ITP en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia?
En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 9 % para hechos imponibles desde el 1 de junio de 2026 y del 11 % si el inmueble supera 1.000.000 €. Andalucía aplica un 7 % general y la Región de Murcia un 7,75 % general desde el 25 de julio de 2025. Cada territorio mantiene sus propios tipos reducidos y condiciones.
¿Necesito gestoría o puedo hacer los trámites yo mismo?
Puede tramitar personalmente las obligaciones de una compraventa o contratar una gestoría. Si hay un préstamo sujeto a la Ley 5/2019, los gastos de gestoría de la escritura hipotecaria corresponden al prestamista. Compruebe por separado cualquier servicio de compraventa que le presupuesten.
¿Cuánto cuesta el IBI al año?
Depende de la base liquidable, del tipo municipal y de las bonificaciones aplicables. El margen legal general para inmuebles urbanos es del 0,4 % al 1,1 %, pero la ley permite incrementos y reglas específicas. Pida el último recibo y compruebe la ordenanza; no presuponga una tarifa especial por estar en la costa.
¿Qué gastos olvida la mayoría de compradores?
Revise el AJD de una primera entrega, el reparto económico del IBI del ejercicio, los servicios de compraventa contratados y las altas de suministros. Si hay hipoteca, distinga estos gastos de la gestoría del préstamo, que corresponde al prestamista bajo la Ley 5/2019.
No existe un porcentaje único válido para toda compra en España. Identifique primero si paga ITP o IVA más AJD, aplique el tipo autonómico vigente y solicite por escrito las provisiones de notaría, registro, gestoría, asesoramiento y financiación antes de firmar arras.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del ITP y AJD (BOE)
- Ley 37/1992 del IVA (BOE) — tipos reducidos vivienda
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI, plusvalía municipal)
- Ley General Tributaria, artículo 17.5 — pactos privados y obligaciones fiscales
- Ley 3/2025 de Murcia, artículo 55 — ITP general desde el 25 de julio de 2025
- AEAT — IRNR y tributación de inmuebles de no residentes
- DOGV — Ley 5/2025, artículos 33 y 34 (ITP y AJD valencianos desde el 1 de junio de 2026)
- Ley 5/2019, artículo 14 — reparto de gastos de la hipoteca
- Real Decreto 1426/1989 — arancel notarial
- Real Decreto 1427/1989 — arancel del Registro de la Propiedad
- Junta de Andalucía — ITP y AJD, tipos generales y reducidos