Gastos de comprar vivienda en España en 2026: impuestos y ejemplo
Los gastos de comprar vivienda en España dependen de si es nueva o usada y de la comunidad autónoma. La obra nueva paga normalmente IVA al 10 % más AJD; la vivienda usada paga ITP. En la Comunidad Valenciana, el tipo general de ITP es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 y del 11 % si el inmueble supera 1.000.000 €. Notaría, registro, gestoría y asesoramiento se calculan aparte.
Comprar una vivienda nueva en España implica más gastos que el precio que figura en el folleto del promotor. Esta guía resume los impuestos, los honorarios notariales y los costes recurrentes que pagará usted en una operación estándar, con un ejemplo de 300.000 € en la Comunidad Valenciana. Las cifras orientan: el porcentaje exacto cambia por comunidad autónoma, por año fiscal y por las particularidades de cada compra. Antes de firmar, conviene confirmar cada partida con su asesor fiscal y el notario.
Qué incluye el coste real de comprar vivienda en España
El precio anunciado no es el desembolso completo. El cálculo empieza por la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y el valor declarado: la obra nueva soporta normalmente IVA al 10 % y AJD, mientras que una reventa paga ITP. Después se añaden notaría, registro, gestoría o asesoramiento independiente y, si existe financiación, los costes que correspondan al comprador.
El AJD y el ITP son autonómicos, por lo que una cifra nacional única puede inducir a error. Si compra obra nueva, revise también el proceso de obra nueva, porque el contrato puede distribuir pagos durante la construcción.
Las cifras de esta guía se revisaron el 26 de julio de 2026 contra las fuentes oficiales citadas. Antes de presupuestar o firmar arras, confirme el tipo y las reducciones aplicables al inmueble y a su perfil en la administración tributaria autonómica.
IVA o ITP: cuándo paga cada uno
La distinción entre IVA e ITP es la primera decisión fiscal de cualquier compra. La obra nueva, definida por la Ley 37/1992 del IVA, tributa por este impuesto cuando es la primera entrega del inmueble por parte del promotor. El tipo aplicable es el reducido del 10 %, salvo en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, que tributan al 4 %.
La vivienda de segunda mano queda fuera del ámbito del IVA y se grava por el ITP, regulado en el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que explica que el tipo varíe entre territorios.
Canarias presenta un caso particular: el IVA se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), regulado por la Ley 4/2012 del archipiélago. La obra nueva en las islas tributa por IGIC al 7 % en lugar de IVA al 10 %. La diferencia es relevante: una compra de 300.000 € paga 30.000 € de IVA peninsular o 21.000 € de IGIC en Canarias.
El AJD se aplica también a la obra nueva como gravamen sobre la escritura pública. Su tipo varía por comunidad autónoma, aunque la base es la misma escritura registrable. En la práctica, el comprador de obra nueva paga IVA más AJD; el comprador de vivienda usada paga ITP y queda exento del AJD por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
ITP por comunidad autónoma
El ITP es el impuesto con mayor variación territorial. La tabla resume tipos generales de referencia revisados para 2026; no incorpora todos los tramos ni reducciones.
En la Comunidad Valenciana, la Ley 5/2025 fija desde el 1 de junio de 2026 un tipo general del 9 % y un 11 % cuando el valor del inmueble supera 1.000.000 €. Cada comunidad mantiene supuestos reducidos y reglas propias. Confirme el cálculo aplicable antes de cerrar el contrato de arras.
AJD, notaría, registro y gestoría
El AJD grava la escritura pública en una compra de obra nueva al tipo fijado por la comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana, el tipo general de la categoría correspondiente es del 1,4 % para hechos imponibles desde el 1 de junio de 2026. La notaría y el registro aplican aranceles regulados cuyo importe final depende del valor y de la complejidad documental.
La gestoría no es obligatoria por ley para una compra al contado, aunque puede encargarse de la liquidación de impuestos y de la presentación registral. Si hay hipoteca, solicite al banco una hoja escrita que separe con claridad los gastos de la compraventa y los de la escritura del préstamo conforme a la Ley 5/2019.
Para presupuestar, pida una provisión de fondos desglosada al notario, al registro, a la gestoría y al asesor independiente. Así evita convertir rangos orientativos en una promesa sobre el coste final.
Coste real para una compra de 300.000 €
El desglose compara una compra de 300.000 € en la Comunidad Valenciana. La columna de obra nueva aplica IVA y el tipo general de AJD vigente desde el 1 de junio de 2026; la de vivienda usada aplica el tipo general de ITP vigente desde esa fecha.
La tabla separa los impuestos, que pueden calcularse con los tipos del ejemplo, de notaría, registro, gestoría y asesoramiento, que requieren una provisión individualizada. Si financia la compra, añada la tasación y cualquier comisión de apertura pactada. La Ley 5/2019 asigna al prestamista los gastos de la escritura hipotecaria indicados por la norma, pero no elimina todos los costes del comprador. Si compra como no residente, revise la hipoteca para no residentes.
Gastos recurrentes después de comprar
Comprar la vivienda no cierra la cuenta. A partir del primer ejercicio fiscal completo, el propietario asume varias obligaciones recurrentes que conviene presupuestar.
El IBI es el impuesto local más relevante. Se calcula sobre el valor catastral con un tipo que cada ayuntamiento fija dentro de los márgenes del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). En zonas turísticas costeras, el tipo se sitúa habitualmente entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral. La tasa de basura municipal se factura aparte y depende del padrón local.
La comunidad de propietarios cobra una cuota mensual o trimestral en función del coeficiente de participación de cada vivienda. En obra nueva con piscina, jardín o ascensor, las cuotas suelen moverse entre 50 € y 200 € mensuales según el equipamiento.
Si usted no es residente fiscal en España, debe presentar el modelo 210 ante la Agencia Tributaria por la imputación de rentas inmobiliarias o por el rendimiento del alquiler si arrienda la vivienda. La retención y el cálculo dependen de su país de residencia y de los convenios bilaterales aplicables; los detalles operativos se tratan en la guía de comprar vivienda siendo extranjero. Los suministros (agua, luz, gas, internet) requieren altas iniciales que rara vez exceden los 200 € en conjunto, salvo cuando hay que contratar nuevos contadores.
Errores frecuentes al presupuestar
La mayoría de compradores tropieza con las mismas omisiones al estimar el coste total. Cuatro errores aparecen una y otra vez en las consultas que recibe el equipo de Novado.
El primero es olvidar el AJD en obra nueva. Algunos compradores asumen que el IVA cubre todos los impuestos indirectos, pero el AJD se paga aparte y representa entre 4.500 € y 6.000 € en una compra de 300.000 €.
El segundo error es asumir que la plusvalía municipal la paga el comprador. Por defecto, el sujeto pasivo es el vendedor, salvo pacto expreso en contrario en el contrato de compraventa. La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional reformuló el método de cálculo del impuesto, pero no alteró quién lo paga.
El tercero es ignorar el IBI prorrateado del ejercicio en curso. Cuando la operación se cierra a mitad de año, vendedor y comprador suelen pactar el reparto proporcional, pero esa partida rara vez aparece en el presupuesto inicial.
El cuarto es presupuestar la gestoría como opcional cuando media hipoteca. Casi todas las entidades exigen una gestoría de su confianza, y el coste se carga al comprador. Sumarlo desde el principio evita sorpresas en la firma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España aparte del precio?
El total habitual se sitúa entre el 10 % y el 14 % del precio en obra nueva y entre el 8 % y el 12 % en vivienda usada. La cifra exacta depende de la comunidad autónoma, los aranceles notariales y si la operación se financia con hipoteca.
¿Pago IVA o ITP cuando compro obra nueva?
La obra nueva paga IVA al 10 % en territorio peninsular y Baleares, regulado por la Ley 37/1992, más AJD según la comunidad. La vivienda usada paga ITP, no IVA, con el tipo de la comunidad autónoma. En Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC al 7 %.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por defecto la paga el vendedor, salvo pacto en contrario por escrito en el contrato de compraventa. El cálculo se rige por el método elegido tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, regulado en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
¿Cuánto se paga de notaría y registro al comprar?
Los aranceles son fijos por tramos de precio. Para una compra de 300.000 €, la notaría suele costar entre 600 € y 900 €, y el registro de la propiedad entre 400 € y 700 €. El importe exacto depende de la complejidad de la escritura y del número de copias.
¿Cuánto es el ITP en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia?
En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 9 % para hechos imponibles desde el 1 de junio de 2026 y del 11 % si el inmueble supera 1.000.000 €. Andalucía aplica un 7 % general y la Región de Murcia un 8 % general. Cada territorio mantiene sus propios tipos reducidos y condiciones.
¿Necesito gestoría o puedo hacer los trámites yo mismo?
La gestoría no es obligatoria por ley. Sí es habitual cuando media una hipoteca, porque la mayoría de bancos exige un gestor de su confianza para liquidar impuestos y presentar la escritura a registro. Si compra al contado, puede gestionar los modelos directamente.
¿Cuánto cuesta el IBI al año?
Depende del valor catastral y del tipo aplicado por el ayuntamiento. En zonas costeras, suele moverse entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, según los márgenes del Real Decreto Legislativo 2/2004. Pida el último recibo al vendedor antes de firmar.
¿Qué gastos olvida la mayoría de compradores?
Los cuatro más frecuentes: el AJD en obra nueva, el IBI prorrateado entre vendedor y comprador del año en curso, los honorarios de gestoría cuando hay hipoteca, y los costes de alta de suministros tras la entrega de llaves.
No existe un porcentaje único válido para toda compra en España. Identifique primero si paga ITP o IVA más AJD, aplique el tipo autonómico vigente y solicite por escrito las provisiones de notaría, registro, gestoría, asesoramiento y financiación antes de firmar arras.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del ITP y AJD (BOE)
- Ley 37/1992 del IVA (BOE) — tipos reducidos vivienda
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI, plusvalía municipal)
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 (plusvalía municipal — método de cálculo)
- AEAT — Modelo 600 ITP y AJD
- AEAT — IRPF de no residentes (Modelo 210)
- DOGV — Ley 5/2025, artículos 33 y 34 (ITP y AJD valencianos desde el 1 de junio de 2026)