Gastos de comprar una vivienda en España: ITP, IVA, AJD y notaría
Comprar una vivienda en España añade entre el 10 % y el 14 % al precio entre impuestos, notaría, registro y gestoría. La obra nueva tributa por IVA al 10 % más AJD; la vivienda usada paga ITP al tipo de la comunidad autónoma. Los gastos fijos suman alrededor del 1,5 % en notaría, registro y gestoría. Para una compra de 300.000 €, el desembolso total ronda los 36.000 €.
Comprar una vivienda nueva en España implica más gastos que el precio que figura en el folleto del promotor. Esta guía resume los impuestos, los honorarios notariales y los costes recurrentes que pagará usted en una operación estándar, con un ejemplo de 300.000 € en la Comunidad Valenciana. Las cifras orientan: el porcentaje exacto cambia por comunidad autónoma, por año fiscal y por las particularidades de cada compra. Antes de firmar, conviene confirmar cada partida con su asesor fiscal y el notario.
Qué incluye el coste real de comprar vivienda en España
Cuando un comprador valora una promoción, el precio anunciado representa solo una parte del desembolso real. Los gastos de compra suman habitualmente entre el 10 % y el 14 % del precio en obra nueva y entre el 8 % y el 12 % en vivienda de segunda mano. Esa horquilla se explica por tres factores: la comunidad autónoma donde se sitúa la vivienda, si se trata de obra nueva o usada, y si la operación se financia con hipoteca.
La obra nueva concentra el grueso del coste en dos partidas: el IVA al 10 % y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 1,5 % y el 2 % según la comunidad. La vivienda usada sustituye ambos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo varía del 6 % al 11 % según el territorio. A esos impuestos se añaden los aranceles fijos de notaría y registro, los honorarios opcionales de la gestoría y los costes asociados a la hipoteca cuando la haya. Si compra obra nueva, conviene revisar también el proceso de obra nueva, porque algunos pagos siguen el calendario de obra y no la fecha de escrituración.
La normativa fiscal cambia. Las cifras de esta guía corresponden al ejercicio 2025 y se basan en los textos publicados en el Boletín Oficial del Estado y en los boletines autonómicos. Antes de presupuestar la operación, verifique el porcentaje aplicable a su caso en la sede electrónica de la administración tributaria de su comunidad.
IVA o ITP: cuándo paga cada uno
La distinción entre IVA e ITP es la primera decisión fiscal de cualquier compra. La obra nueva, definida por la Ley 37/1992 del IVA, tributa por este impuesto cuando es la primera entrega del inmueble por parte del promotor. El tipo aplicable es el reducido del 10 %, salvo en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, que tributan al 4 %.
La vivienda de segunda mano queda fuera del ámbito del IVA y se grava por el ITP, regulado en el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que explica que el tipo varíe entre territorios.
Canarias presenta un caso particular: el IVA se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), regulado por la Ley 4/2012 del archipiélago. La obra nueva en las islas tributa por IGIC al 7 % en lugar de IVA al 10 %. La diferencia es relevante: una compra de 300.000 € paga 30.000 € de IVA peninsular o 21.000 € de IGIC en Canarias.
El AJD se aplica también a la obra nueva como gravamen sobre la escritura pública. Su tipo varía por comunidad autónoma, aunque la base es la misma escritura registrable. En la práctica, el comprador de obra nueva paga IVA más AJD; el comprador de vivienda usada paga ITP y queda exento del AJD por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
ITP por comunidad autónoma
El ITP es el impuesto con mayor variación territorial. La tabla siguiente recoge los tipos generales aplicables en 2025 a la transmisión de vivienda usada en las comunidades con mayor presencia de obra nueva costera.
Estos tipos corresponden al supuesto general. Cada comunidad mantiene reducciones específicas para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual por debajo de un determinado precio. Los porcentajes se publican en el boletín oficial autonómico (DOGV en la Comunidad Valenciana, BOJA en Andalucía, BORM en la Región de Murcia, BOCM en Madrid). Confirme el tipo aplicable a su perfil antes de cerrar el contrato de arras.
AJD, notaría, registro y gestoría
Los gastos fijos de la operación se concentran en cuatro partidas que no dependen del tipo de vivienda, sino del precio escriturado y del trabajo notarial y registral asociado. El AJD grava la escritura pública en obra nueva con tipos que oscilan entre el 1,5 % y el 2 % según la comunidad. La notaría aplica un arancel regulado por norma estatal, con cuantía variable por tramos de valor: para una vivienda media de 300.000 €, los honorarios notariales se mueven habitualmente entre 600 € y 900 €.
El registro de la propiedad inscribe la operación y emite la nota simple posterior. Su arancel también es regulado y, para el mismo rango de precios, suele situarse entre 400 € y 700 €. La gestoría no es legalmente obligatoria. Sí es habitual cuando media una hipoteca, porque la mayoría de las entidades exige que un gestor de su confianza tramite la liquidación de impuestos y la presentación a registro.
Los honorarios de gestoría rondan los 300 €–500 € en una operación estándar. Si compra al contado y dispone usted de tiempo y conocimientos administrativos, puede gestionar la liquidación del ITP o del AJD directamente en la oficina liquidadora de su comunidad, presentando los modelos correspondientes ante la Agencia Tributaria o la administración tributaria autonómica.
Coste real para una compra de 300.000 €
El siguiente desglose ilustra una compra de 300.000 € en la Comunidad Valenciana, donde Novado mantiene una parte significativa de su inventario en municipios como Torrevieja. La columna de obra nueva refleja la situación más frecuente entre los compradores de las costas españolas; la de vivienda usada permite comparar la diferencia que introduce el ITP en lugar del IVA más AJD.
El total estimado se mueve entre el 11 % y el 12,5 % del precio en obra nueva. La cifra encaja dentro de la horquilla del 10 %–14 % que se asume habitualmente. Las pequeñas diferencias dependen de los aranceles concretos del notario, la gestoría escogida y la modalidad de financiación. Si financia la compra, súmense los gastos de tasación (entre 250 € y 500 €) y la apertura del préstamo, que la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario asignó al banco salvo en partidas concretas como la tasación. Si compra como no residente, conviene revisar antes la hipoteca para no residentes, porque las condiciones de financiación afectan al presupuesto total.
Gastos recurrentes después de comprar
Comprar la vivienda no cierra la cuenta. A partir del primer ejercicio fiscal completo, el propietario asume varias obligaciones recurrentes que conviene presupuestar.
El IBI es el impuesto local más relevante. Se calcula sobre el valor catastral con un tipo que cada ayuntamiento fija dentro de los márgenes del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). En zonas turísticas costeras, el tipo se sitúa habitualmente entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral. La tasa de basura municipal se factura aparte y depende del padrón local.
La comunidad de propietarios cobra una cuota mensual o trimestral en función del coeficiente de participación de cada vivienda. En obra nueva con piscina, jardín o ascensor, las cuotas suelen moverse entre 50 € y 200 € mensuales según el equipamiento.
Si usted no es residente fiscal en España, debe presentar el modelo 210 ante la Agencia Tributaria por la imputación de rentas inmobiliarias o por el rendimiento del alquiler si arrienda la vivienda. La retención y el cálculo dependen de su país de residencia y de los convenios bilaterales aplicables; los detalles operativos se tratan en la guía de comprar vivienda siendo extranjero. Los suministros (agua, luz, gas, internet) requieren altas iniciales que rara vez exceden los 200 € en conjunto, salvo cuando hay que contratar nuevos contadores.
Errores frecuentes al presupuestar
La mayoría de compradores tropieza con las mismas omisiones al estimar el coste total. Cuatro errores aparecen una y otra vez en las consultas que recibe el equipo de Novado.
El primero es olvidar el AJD en obra nueva. Algunos compradores asumen que el IVA cubre todos los impuestos indirectos, pero el AJD se paga aparte y representa entre 4.500 € y 6.000 € en una compra de 300.000 €.
El segundo error es asumir que la plusvalía municipal la paga el comprador. Por defecto, el sujeto pasivo es el vendedor, salvo pacto expreso en contrario en el contrato de compraventa. La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional reformuló el método de cálculo del impuesto, pero no alteró quién lo paga.
El tercero es ignorar el IBI prorrateado del ejercicio en curso. Cuando la operación se cierra a mitad de año, vendedor y comprador suelen pactar el reparto proporcional, pero esa partida rara vez aparece en el presupuesto inicial.
El cuarto es presupuestar la gestoría como opcional cuando media hipoteca. Casi todas las entidades exigen una gestoría de su confianza, y el coste se carga al comprador. Sumarlo desde el principio evita sorpresas en la firma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España aparte del precio?
El total habitual se sitúa entre el 10 % y el 14 % del precio en obra nueva y entre el 8 % y el 12 % en vivienda usada. La cifra exacta depende de la comunidad autónoma, los aranceles notariales y si la operación se financia con hipoteca.
¿Pago IVA o ITP cuando compro obra nueva?
La obra nueva paga IVA al 10 % en territorio peninsular y Baleares, regulado por la Ley 37/1992, más AJD según la comunidad. La vivienda usada paga ITP, no IVA, con el tipo de la comunidad autónoma. En Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC al 7 %.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por defecto la paga el vendedor, salvo pacto en contrario por escrito en el contrato de compraventa. El cálculo se rige por el método elegido tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, regulado en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
¿Cuánto se paga de notaría y registro al comprar?
Los aranceles son fijos por tramos de precio. Para una compra de 300.000 €, la notaría suele costar entre 600 € y 900 €, y el registro de la propiedad entre 400 € y 700 €. El importe exacto depende de la complejidad de la escritura y del número de copias.
¿Cuánto es el ITP en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia?
El tipo general en 2025 es del 10 % en la Comunidad Valenciana, del 7 % en Andalucía y del 8 % en la Región de Murcia. Cada territorio mantiene reducciones para jóvenes, familias numerosas y vivienda habitual por debajo de un determinado precio.
¿Necesito gestoría o puedo hacer los trámites yo mismo?
La gestoría no es obligatoria por ley. Sí es habitual cuando media una hipoteca, porque la mayoría de bancos exige un gestor de su confianza para liquidar impuestos y presentar la escritura a registro. Si compra al contado, puede gestionar los modelos directamente.
¿Cuánto cuesta el IBI al año?
Depende del valor catastral y del tipo aplicado por el ayuntamiento. En zonas costeras, suele moverse entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, según los márgenes del Real Decreto Legislativo 2/2004. Pida el último recibo al vendedor antes de firmar.
¿Qué gastos olvida la mayoría de compradores?
Los cuatro más frecuentes: el AJD en obra nueva, el IBI prorrateado entre vendedor y comprador del año en curso, los honorarios de gestoría cuando hay hipoteca, y los costes de alta de suministros tras la entrega de llaves.
El total de gastos al comprar vivienda en España rara vez baja del 10 % ni supera el 14 % del precio cuando la operación está bien presupuestada. Pedir el desglose por escrito al notario y al banco antes de firmar arras es la forma más eficaz de evitar imprevistos en la fecha de escrituración.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del ITP y AJD (BOE)
- Ley 37/1992 del IVA (BOE) — tipos reducidos vivienda
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI, plusvalía municipal)
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 (plusvalía municipal — método de cálculo)
- AEAT — Modelo 600 ITP y AJD
- AEAT — IRPF de no residentes (Modelo 210)