Plus-value immobilière en Espagne : revente et non-résident
Pour un vendeur non-résident, l’Agencia Tributaria indique que l’acheteur doit retenir et verser 3 % du prix convenu via le modèle 211, à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur. La plus-value se traite ensuite avec la déclaration correspondante et, côté français, selon votre résidence fiscale.
La plus-value en Espagne doit être anticipée dès l’achat, car les preuves de prix, travaux, frais et dates seront utiles au moment de revendre. Pour un non-résident, la retenue de 3 % surprend souvent les vendeurs francophones.
Retenue de 3 %
L’Agencia Tributaria indique que l’acheteur d’un immeuble appartenant à un non-résident doit retenir et verser 3 % de la contrepartie convenue. Cette retenue, déclarée via le modèle 211, constitue un paiement à compte de l’impôt dû par le vendeur non-résident.
Ce n’est pas une commission d’agence ni un coût perdu automatiquement. Si la retenue dépasse l’impôt définitif, une demande de restitution peut être possible selon le résultat de la déclaration.
Déclarer la plus-value
La plus-value imposable dépend du prix de vente, du prix d’acquisition, des frais admissibles, des travaux justifiés et de la situation du vendeur. Les instructions du modèle 210 couvrent notamment les gains patrimoniaux sur transmission d’immeubles.
Gardez toutes les factures et preuves de paiement dès l’achat. Les travaux sans justificatifs, les meubles mélangés au prix ou les frais mal documentés peuvent réduire votre capacité à expliquer le calcul.
Résident ou non-résident
Un propriétaire non-résident suit l’IRNR pour les revenus immobiliers espagnols, y compris certaines plus-values. Un résident fiscal espagnol suit une autre logique, intégrée à son impôt personnel. La résidence fiscale à la date de vente est donc centrale.
Si vous êtes résident fiscal français, la convention fiscale France-Espagne et les règles françaises peuvent aussi demander une déclaration ou un mécanisme d’élimination de double imposition. Ne vous limitez pas au notaire espagnol.
Plus-value municipale
La revente peut aussi entraîner une taxe municipale, souvent appelée plusvalía municipal, liée à la valeur du terrain urbain. Son calcul dépend de la commune et du temps de détention, avec des règles qui ont évolué.
Demandez une estimation avant de signer le mandat de vente. Pour une maison à Marbella, Estepona ou Torrevieja, la commune et la référence cadastrale comptent autant que le prix de marché.
Préparer la revente
Avant mise en vente, rassemblez escritura, NIE, IBI, certificat énergétique, charges de communauté, factures de travaux, justificatifs de frais d’achat et situation fiscale. Demandez aussi comment sera traitée la retenue de 3 % dans le compromis et à la signature.
Une revente bien préparée évite les négociations de dernière minute. Elle rend aussi le bien plus lisible pour un acheteur étranger qui veut comprendre les délais et les montants retenus.
Preguntas frecuentes
Pourquoi l’acheteur retient-il 3 % ?
Pour un vendeur non-résident, cette retenue est un acompte sur l’impôt lié à la transmission. L’acheteur la verse via le modèle 211 selon les règles de l’Agencia Tributaria.
La retenue de 3 % est-elle l’impôt définitif ?
Pas forcément. Elle s’impute sur l’impôt final. Si elle dépasse la dette fiscale, une restitution peut être demandée selon le dossier.
Quels documents garder dès l’achat ?
Gardez escritura, frais d’achat, factures de travaux, preuves de paiement, IBI, charges et documents de communauté. Ils peuvent soutenir le calcul de plus-value.
La France impose-t-elle aussi la revente ?
Cela dépend de votre résidence fiscale et du mécanisme conventionnel applicable. Un résident fiscal français doit demander une analyse franco-espagnole.
Qu’est-ce que la plusvalía municipal ?
C’est une taxe municipale liée au terrain urbain lors de la transmission. Son calcul dépend de la commune, de la valeur cadastrale et de la durée de détention.
La revente se prépare au moment de l’achat : sans documents, la plus-value devient plus difficile à expliquer et parfois plus coûteuse.